Eine Immobilie für die Indoor-Produktion wählen

      1. Warum indoor anbauen

Cannabis kann sowohl im Freien (outdoor) als auch im Gewächshaus (greenhouse) und innen (indoor) angebaut werden. 

Der Outdoor-Anbau hat mehrere Vorteile: geringe Investitions- und Anbaukosten. Letztendlich braucht man nur einen guten Boden und klassisches Gärtner-Werkzeug. Der Grower hat aber keine Kontrolle über die Wetterbedingungen und kann Schädlinge und Krankheiten nur sehr schwer bekämpfen. 

Im Gewächshaus sind die Investitionen und Betriebskosten relativ niedrig. Die Bedingungen im Gewächshaus können besser kontrolliert werden: Witterung, Lufttemperatur, Luftfeuchtigkeit. Die Kontrolle der Schädlinge und Krankheiten bleibt aber immer noch problematisch. 

Eine Indoor-Anlage bedeutet in der Regel hohe Investitionen und Betriebskosten. Es fallen Kosten für das Gebäude, die künstliche Beleuchtung, das Klimamanagement sowie für die Bewässerung und Düngung an. Eine gut geplante und geführte Indoor-Anlage ermöglicht im Gegensatz zum Outdoor- oder Greenhouse-Anbau eine vollständige Kontrolle über die Anbau-Bedingungen der Pflanzen: Lichtspektrum und -intensität, Lufttemperatur und -feuchtigkeit, Düngung, CO2-Gehalt in der Luft. Dadurch können deutlich höhere Erträge und eine viel bessere und konstantere Qualität erreicht werden. Mit dem richtigen Hygiene-Konzept können auch Schädlinge und Krankheiten gut kontrolliert werden. Last but not least: die Räumlichkeiten können viel besser vor Einbrüche geschützt werden.

Beispiel einer unserer Indoor-Anlagen für die professionelle Cannabisproduktion

2. Räumlichkeiten suchen & wählen

Folgende Kriterien sind wichtig für die Auswahl der Räumlichkeiten:  

• Der Standort spielt eine entscheidende Rolle, da die Nähe zu Schulen, Kindereinrichtungen oder Wohngebieten zur Ablehnung des Genehmigungsantrags führen kann. Jeder Einzelfall muss daher individuell mit den zuständigen lokalen Behörden abgestimmt werden. Es ist ratsam, frühzeitig Kontakt mit der Gemeinde aufzunehmen, um eine vollständige Liste relevanter Einrichtungen wie Schulen, Kitas, Spielplätze, öffentliche Sportstätten sowie insbesondere Kinder- und Jugendeinrichtungen zu erhalten.

• Besonders bei Kinder- und Jugendeinrichtungen ist eine sorgfältige Prüfung erforderlich, welche Gebäude, Gewerbe oder Vereine sich in der Umgebung befinden. Einrichtungen wie Reiterhöfe, Musikschulen oder ein evangelisches Gemeindehaus mit Pfadfindergruppen könnten ebenfalls zu einer Ablehnung führen.

• Für eine erste schnelle Prüfung ist das Tool „Bubatzkarte“ sehr hilfreich. Einfach unten rechts das Einstellungsrad auf 200 m setzen und überprüfen, welche Einrichtungen sich in der Nähe des geplanten Standorts befinden. Da Kinder- und Jugendeinrichtungen häufig nicht in der Bubatzkarte erfasst sind, sollte unbedingt zusätzlich die Gemeinde konsultiert werden, um eine vollständige Liste zu erhalten.

• Art der baulichen Nutzung und Bebauungsplan: Jedes Gebäude verfügt über eine genehmigte bauliche Nutzung, die mit dem Cannabis-Anbau kompatibel sein muss. Unsere bisherigen Beobachtungen zeigen, dass Gebäude, die für landwirtschaftliche Betriebe (z. B. Gewächshäuser) oder Industriebetriebe (Produktion) genehmigt wurden, häufig für den Cannabis-Anbau zugelassen werden.

  • Allerdings kann der Bebauungsplan in manchen Fällen die Nutzung eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils durch einen Verein ausschließen. Oft ist eine Sondergenehmigung der Gemeinde erforderlich, um ein Gebäude für den Vereinsbetrieb nutzen zu können. Jeder Einzelfall muss leider individuell mit den zuständigen lokalen Behörden abgestimmt werden.

  • Wir empfehlen dringend, das Vorhaben frühzeitig mit der Gemeinde und dem zuständigen Bauamt abzustimmen, bevor erhebliche Zeit, Geld und Energie in ein Gebäude investiert werden, das möglicherweise nicht genehmigt wird.

  • Wichtig: In den meisten Fällen ist eine Nutzungsänderung erforderlich. Nur in seltenen Ausnahmefällen kann eine Genehmigung über das Kenntnisgabeverfahren erteilt werden oder eine Nutzungsänderung sogar entfallen.

  • Dabei ist zu beachten, dass die Anbaulizenz und die Nutzungsänderung zwei separate Genehmigungsverfahren sind und sich nicht gegenseitig ersetzen. Das bedeutet: Auch mit einer erteilten Anbaulizenz darf ohne eine genehmigte Nutzungsänderung kein Cannabis angebaut werden!

  • Es gibt bereits Fälle von Anbauvereinigungen, die ohne genehmigte Nutzungsänderung gestartet sind und anschließend vom Bauamt kontrolliert wurden. Diese Vereine erhielten ein sofortiges Betriebsverbot und mussten die Cannabis-Produktion umgehend einstellen.

• Ausreichend Fläche für den Anbau von genug Pflanzen, um die definierte Mitglieder-Anzahl zu versorgen (maximum 500 pro Verein). 

• Genug Ampere verfügbar: die Lampen, Klimaanlagen und anderen Geräte ziehen sehr viel Strom. Die Verlegung von zusätzlichen Leitungen aus der nächsten Trafostation kann schnell sehr teuer werden. 

• Wenn im aktuellen Verteiler nicht genügend Ampere-Leistung verfügbar ist, sollte geprüft werden, wie weit die nächste Trafo-Station entfernt liegt und welcher Netzbetreiber dafür zuständig ist. Es ist wichtig, den Boden zwischen der Trafo-Station und der Halle zu analysieren, um festzustellen, ob eine öffentliche Straße geöffnet werden muss, um das Kabel zu verlegen. Der Netzbetreiber sollte kontaktiert werden, um zu klären, ob ein weiteres Kabel aus der Trafo-Station gezogen werden kann.

• Die Dimensionierung sollte in jedem Einzelfall sorgfältig geprüft werden, da technische Entscheidungen einen erheblichen Einfluss darauf haben. Faktoren wie die Verwendung von rollbaren Tischen, der Bau in zwei Stockwerken, die Planung mit 300 oder 450 W/m² Lampenleistung sowie die Wahl zwischen Umluft, Klimaanlage und Luftentfeuchter spielen eine entscheidende Rolle.

• Auch die Sicherheitsvorschriften dürfen bei der Dimensionierung der Anlage nicht außer Acht gelassen werden. Da die genauen Vorschriften für die Lizenzierung der CSCs noch nicht von den Behörden festgelegt wurden, fehlen uns derzeit (zumindest in Baden-Württemberg) viele Informationen zu den Sicherheitsaspekten. Deshalb müssen wir mit einem gewissen Puffer planen, falls beispielsweise überall 1,2 Meter breite Fluchtwege vorgeschrieben werden. Solche Fluchtwege beanspruchen schnell viel Platz, insbesondere wenn die Räume verwinkelt sind.

• Eine passende Deckenhöhe: nicht tiefer als 2,5m, nicht höher als 4m. Eine Decke unter 3m kann je nach finalem Gesetz dazu führen, dass eine kommerzielle bzw. landwirtschaftliche Aktivität prinzipiell verboten wird. Wenn die Decke höher als 4m ist wird das zu behandelnde Luftvolumen sehr groß was ineffizient und teuer wird. Bei hohen Decken kann man alternativ eine Zwischendecke einbauen oder die Höhe nutzen, um auf mehreren Ebenen anzubauen.

• Gute Erreichbarkeit für LKW’s und Lieferdienste: sowohl für die Bauphase als auch für den Betrieb der Anlagen werden regelmäßig Paletten und größere Pakete geliefert werden müssen. 
  Genug Parkflächen für die Mitarbeiter und Mitglieder: eine Grow-Anlage benötigt Personal

• Keine Nutzhanffelder im Umkreis von 15-20km: die Pollen-Produktion könnte dazu führen, dass die Pflanzen der indoor Anlage während der Blütephase vom Pollen getroffen werden und Samen produzieren. Blüten mit Samen können nicht oder nur sehr schwer zu Rauch-Zwecken verkauft werden. Sollten Nutzhanffelder in der Nähe sein muss noch mehr Fokus auf die Luftfilterung als normal gelegt werden.

• Stromversorgung: wird der Mieter der Räumlichkeiten (also Du) einen Stromvertrag selbst verhandeln dürfen bzw. müssen, oder besteht für das ganze Gebäude einen Stromvertrag, der für die Räumlichkeiten gilt. Der Strom ist mit Abstand die größte Kostenposition in einer indoor Anlage, deswegen sind Stromvertrag & Strompreis extrem wichtig.

• Eine gute Wasserversorgung. Die Wasserqualität ist für den Anbau sehr wichtig: möglichst keine Chemikalienspuren und wenig Mineralien sind vom Vorteil. Ansonsten muss man größere Filteranlagen planen, bis hin zu Umkehr-Osmose-Anlagen. Stabile Wasserwerte sind wichtig, um eine kontinuierliche Qualität der Nährstofflösung zu gewährleisten. Dabei spielen vor allem die pH, EC und Temperaturwerte eine große Rolle.

• Das Thema Abwasser muss auch geregelt sein: welche Werte darf das Abwasser haben, wie hoch sind die Kosten für das Abwasser. In vielen Gebieten sind die Abwasser-Kosten höher als die eigentlichen Wasserkosten.

• Das Gebäude selbst definiert den Aufwand für die Einrichtung der grow rooms. Ist die Isolierung gut genug, um die bestehenden Räume zu verwenden? Handelt es sich nur um eine leere Hülle, in der man neue Räume bauen muss? 
  Wenn das Gebäude nicht die passende Zulassung für den Anbau hat, kann es sein, dass im Zulassungsprozess das Gebäude auf den neuesten Stand der Sicherheitstechnik gebracht werden muss. Dies kann schnell kostenintensiv werden.

• Tragfähigkeit der Decken: Es hängen im Grow Room viele schwere Geräte an der Decke. Eine LED grow Lampe wiegt je nach Modell zwischen 5 und 20 Kg. Eine Klimaanlage wiegt schnell über 200Kg, ein Luftentfeuchter auch. Deswegen ist es wichtig, die Tragfähigkeit der Decken zu prüfen.

• Eingesetzte Baumaterialien und allgemeine Sauberkeit der Räumlichkeiten. Poröse und organische Materialien sind prinzipiell schlecht für eine indoor Anlage, da sie Insekten, Keimen & Pilze beinhalten können und sehr schwer zu reinigen und desinfizieren sind. Zusätzlich müssen die Baumaterialien eine hohe Luftfeuchtigkeit ertragen können, wenn sie direkt im grow room sein sollen.